O co chodzi z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności? Vademecum

Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego. Ta przewiduje, że na gruntach należących do Skarbu Państwa bonifikata za przekształcenie we własność nie będzie niższa niż zaproponowana przez lokalny samorząd.

Nowelizacja ma m.in. pozwolić na zrównanie stawek procentowych bonifikat od opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu udzielanych przez jednostki samorządu terytorialnego i Skarb Państwa. Jeżeli lokalny samorząd zdecyduje o wyższej bonifikacie niż 60 proc. proponowanych przez Skarb Państwa, to automatycznie na tym terenie zostanie ona podwyższona przez wojewodę do "samorządowego" poziomu. Właśnie w tej sprawie Michał Kołaciński złożył projekt uchwały: aby przyjąć w Oleśnicy zamiast uchwalonej przez radnych Komitetu Jana Bronsia bonifikaty 60% bonifikatę na poziomie 95%.

Użytkowanie jest czymś pomiędzy własnością, a najmem. Właściciel gruntu, którym jest najczęściej gmina lub powiat, pozwala innym osobom korzystać z tego gruntu przez określony czas, a użytkujący płaci za to odpowiednią opłatę. Użytkujący otrzymuje gwarancję, że tylko on będzie mógł korzystać z gruntu przez okres określony w umowie, a jednocześnie nie będzie właścicielem.

Prawnicy mówią o użytkowaniu wieczystym jako "substytut własności": nie jesteśmy właścicielami, ale możemy korzystać z gruntu praktycznie na wyłączność.

Szacuje się, że w Polsce jest ok. 500 tys. właścicieli nieruchomości na gruntach Skarbu Państwa, zdecydowana większość, bo ok. 2 mln właścicieli mieszkań i domów ma umowy użytkowania ustanowione na gruntach samorządowych. W Oleśnicy także zdecydowana większość nieruchomości ulokowana jest na gruntach miejskich. Nie przeszkodziło to władzom miasta na ustanowienie bonifikaty na poziomie ustawowo określonym dla gruntów Skarbu Państwa, czyli ledwo 60%. W imię, jak to określiły, "sprawiedliwości społecznej".

Właścicielem gruntu jest państwo. Jako właściciel oddaje osobie fizycznej lub prawnej grunt do korzystania na maksymalny okres 99 lat. Najkrótszy możliwy okres, na jaki można zawrzeć umowę użytkowania wieczystego to 40 lat. Użytkownik, który chce korzystać z gruntu dłużej to najpóźniej w ciągu 5 lat przed końcem użytkowania ma prawo wystąpić o przedłużenie takiej umowy na następne 99 lat.

Nowelizacja ujednolica też zasady dotyczące udzielania bonifikat na przekształcenie gruntów pod garażami i miejscami postojowymi. Samorządom daje możliwość udzielenia bonifikaty na przekształcenie gruntów pod garażami, czy miejscami postojowymi w sposób jednoznaczny, natomiast na gruntach Skarbu Państwa takie bonifikaty będą wynikały wprost z ustawy.

Prawa użytkownika wieczystego

Użytkowanie wieczyste to nie to samo, co własność. Pozwala jednak korzystać z gruntu w bardzo szerokim zakresie. Użytkownik może więc na wyłączność korzystać z gruntu, a także może sprzedać prawo do użytkowania wieczystego. W sytuacji gdy na gruncie, który jest objęty użytkowaniem wieczystym, postawiony jest budynek, to użytkownik ma prawo z niego korzystać bez ograniczeń. Użytkowanie wieczyste powoduje, że trzeba płacić co roku opłatę za użytkowanie wieczyste. Poza tym użytkowanie wieczyste może być przekształcone we własność, ale nie można przekształcić własności w użytkowanie wieczyste.

Jak przypomina portal Money.pl, użytkowanie wieczyste weszło do porządku prawnego w latach 60. ubiegłego wieku. Zasady użytkowania wieczystego zapożyczone zostały z przepisów obowiązujących w Związku Radzieckim. Inne kraje europejskie nie mają takiej konstrukcji prawnej. W związku z tym prawodawcy zdecydowali, że nie ma sensu by użytkowanie funkcjonowało razem z własnością.

Choć użytkowanie wieczyste zniknie, to za przekształcenie we własność trzeba będzie zapłacić.

Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego

Przekształcenie na własność nie będzie przeprowadzone za darmo. Użytkownik będzie miał 20 lat, by zapłacić koszty związane z przekształceniem. Będzie się wtedy płacić opłatę przekształceniową. Wynosić będzie tyle, co opłata związana z użytkowaniem wieczystym.

Jeśli ktoś zdecyduje się spłacić taką należność wcześniej, będzie mógł skorzystać ze zniżki w opłatach. Na przykład 95%, jeśli Rada Miasta przyjmie projekt Oleśnicy Razem, znoszący bonifikatę 60%. Przekształcenia będą się odbywać z mocy prawa.

Koszt użytkowania wieczystego

Użytkownik wieczysty musi płacić dwa rodzaje opłat. Pierwsza to od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości. Potem płaci się co roku opłatę, która jest określonym procentem ceny nieruchomości. Grunty przeznaczone do celów mieszkaniowych obciążone są opłatą w wysokości 1 proc.

Więcej:

Czy w Oleśnicy będzie bonifikata 95%?
Antyspołeczna postawa władz Oleśnicy.

Źródło: PAP, money.pl